Korona oborila tržište nekretnina

dr Dejan Molnar,
vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Poslednjih nekoliko godina tržište nepokretnosti u našoj zemlji je bilo u ekspanziji. Poređenjem prosečnih cena stanova može se zaključiti da je u 2019. u odnosu na 2015. godinu kvadratni metar stambenog prostora bio skuplji za 22% u Beogradu, za 31% u Novom Sadu, za 6% u Nišu, za 23% u Subotici itd. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) i ukupan broj prometovanih nepokretnosti je u istom periodu povećan za čak 25%. Od ukupnog broja i vrednosti transakcija na tržištu nepokretnosti u Srbiji, oko polovine se odnosi na stanove i stambene objekte.
Što se tiče tržišta stambenih objekata u Zrenjaninu, u 2017. je realizovano 671, a u 2019. godini 727 transakcija (povećanje od 8,3%). Prosečne cene stanova u našem gradu (2019.), je u slučaju „starogradnje” iznosila oko 560 evra (povećanje za 7% u odnosu na 2018.), a kada je u pitanju „novogradnja” 840 evra (što je povećanje za oko 10% u poređenju sa 2018.).
Obim tržišta nepokretnosti, odnosno ukupan broj ostvarenih kupoprodaja (transakcija) je jedan od osnovnih indikatora stanja na ovom tržištu. Prilikom bilo kakvih promena, tržište nekretnina prvo odreaguje povećanjem ili smanjenjem broja transakcija, dok se cene blago i sporo menjaju.
Tako je bilo i nakon svetske ekonomske krize iz 2008. godine. O tome svedoče i podaci Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) o broju realizovanih kupoprodajnih transakcija putem bankarskih kredita. Pre izbijanja svetske ekonomske krize tržište nepokretnosti je u našoj zemlji doživelo snažnu ekspanziju (period 2005-2008). Priliv novca od privatizacija, rast stranih direktnih investicija, zapošljavanje radnika i vrlo dinamična kreditna aktivnost banaka inostranog porekla na području dugoročnih stambenih (hipotekarnih) kredita učinili su svoje. Međutim, nakon što su se negativni efekti krize osetili i kod nas (jesen 2008.), sve je stalo. Mnogi ljudi su ostali bez posla i mesečnih primanja, te nisu mogli redovno da izmiruju svoje obaveze prema bankama, udeo nenaplativih („loših”) kredita u portfolijima banaka je „eksplodirao”, a banke su postale mnogo obazrivije i rigoroznije prilikom odobravanja novih zajmova. Rezultat je bio drastičan pad (za čak 58%) kupoprodajnih transakcija obavljenih pomoću bankarskih kredita. Cene se, međutim, nisu značajnije smanjile, jer se, očigledno, sa tražnjom smanjila i ponuda stambenih objekata.
Korona virus je, očekivano, uticao i na „zamiranje” na tržištu nepokretnosti. Prema podacima RGZ-a iznetih u medijima, obim transakcija na tržištu nepokretnosti se smanjio za čak blizu 70% u odnosu na isti period (mart-april) prošle godine. U kojoj meri će se tržište nekretnina oporaviti zavisiće, pre svega, od buduće ekonomske situacije. Potrebe i platežna sposobnost građana biće uslovljeni poslovnim performansama preduzeća u kojima oni rade i ostvaruju svoja mesečna primanja. Ukoliko ljudi ostanu bez posla i primanja ili ukoliko dođe do smanjenja plata, oni neće imati raspoloživ dohodak, niti kreditnu sposobnost, pa se neće ni pojavljivati kao kupci stanova. U isčekivanju pada cena, oni koji imaju novca/gotovine će čekati sa kupovinom, a prodavci koji to sebi mogu da priušte neće žuriti sa prodajom i obaranjem cena. Moguće da će se ponoviti 2009. godina – snažan pad broja transakcija, uz manji pad cena.